Vecinos autoconvocados del barrio porteño de Caballito asistirán este miercoles 26 de octubre, a las 14, a una reunión en el Salón Montevideo de la Legislatura (Peru 160) donde se tratará el proyecto de normas especiales (excepcionales) para la empresa IRSA que habilita la construcción del shopping Caballito, iniciativa enviada por Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, y que los propios vecinos rechazan. Contacto: 15-3833-8491
Reproducimos comunicado de la asociación Proto Comuna Caballito:
1) De que estamos hablando:
 a) El shopping. Sería un emprendimiento comercial sobre un terreno de casi 25.000 m2. Indeterminado en su volumen ya que el proyecto no acompaña planos. Pero del análisis de la norma, en la más restrictiva de las posibilidades permite la edificación de 150.000m2 de construcción más 50.000m2 de cocheras. Las interpretaciones menos restrictivas de la norma podrían llegar hasta los 300.000m2. Más cocheras.
 Concurrirían mensualmente entre 2 millones y 2,5 millones de personas. Esto da un promedio de 80.000 personas diarias y 18.000 vehículos. Su facturación se estima de 2500 millones de pesos.
Pero los promedios engañan. Los días feriados se podría calcular una presencia de 160.000 personas. El equivalente a los estadios de River, Boca y Vélez juntos desbordados de público. Y 36.000 vehículos. Calculando que el emprendimiento cuenta con 2000 estacionamientos y que roten 10 veces al día suma capacidad para 20.000 coches. ¿Donde se van a estacionar los 16.000 autos restantes?
Asimismo las únicas maneras de llegar al establecimiento es la avenida Avellaneda, que se angosta a solo 100 metros y toma el tamaño de una calle normal, y el colapsado puente Cacho Saccardi. La barrera de Donato Álvarez serian el otro lugar para “desagotar” el transito. Que colapsaría sin remedio.
B) Situación de Caballito. Es el barrio central de la Ciudad de Buenos Aires, su superficie es de 6, 8 km2. Un 3% de la superficie de la Ciudad. Viven 176.000 vecinos lo que es equivalente al 9 % de la población porteña. Desde el año 2006 en adelante recibe anualmente entre el 10 y el 15% de todo lo que se construye en Buenos Aires, Sumando en ese periodo más de 2.000.000 de m2 construidos.
 Presenta importantes problemas de transito y transporte. Su infraestructura de provisión de agua y cloacas se encuentran en estado crítico. Según estableció el Decreto 220/07 de la Ciudad. Cuyas obras nunca se cumplieron.
Desde hace 4 años presenta importantes problemas de provisión eléctrica.
 2) Falta de documentación respaldatoria del proyecto 2982-J-2016:
a) En la Comisión de Planeamiento Urbano la única documentación son solo las 5 hojas del proyecto presentado por Rodríguez Larreta.
b) Si bien criticamos la presentación del proyecto por la forma del “Plan de Detalle” establecida en el articulo 9.1.2.2 de la ley 449 (el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad). Siguiendo lo establecido por dicha norma El proyecto no está acompañado por el pedido de los particulares titulares de las parcelas: Ni se certifica la propiedad de los terrenos tal cual es establecido por esa norma. Tampoco se acompaña la opinión del resto de los propietarios de la manzana.
c) Tampoco  se a cumplido con lo normado por el art. 63 de la Constitución de la Ciudad la convocatoria a Audiencia Pública “es obligatoria antes del tratamiento legislativo  de proyectos de normas de edificación, planeamiento urbano, emplazamientos industriales o comerciales, o ante modificaciones de uso o dominio de bienes públicos”
d) De gran importancia es la falta de la documentación referida a la actual zonificación R2a2. La rezonificación de UF a R2a2 no figura en ninguno de los documentos y seria de gran interés para poder tomar una nueva decisión legislativa sobre este tema.
¿Cual es la Ley de la Ciudad que rezonificó de UF a R2a2 esta parcela?, ¿Cuando se voto su primera lectura? ¿Cuándo fue la Audiencia Pública y cuando la sanción definitiva y su publicación en el Boletín Oficial?
Recordemos que nuestra Constitución establece como “nulos de nulidad absoluta” a todo acto que no cumpla con lo establecido por los art 89 y 90 de la Norma.
3) La otra experiencia:
La ley 106 de la Ciudad y su comparación con el proyecto actual
No es la primera vez que se presenta un proyecto de este tipo.  En el año 1998 la Ciudad sanciona la Ley 106. Que permitió la instalación del shopping Dot, del mismo dueño que el actual proyecto en tratamiento. Pero que presenta increíbles diferencias con el actual proyecto.
¿Cuáles son las principales diferencias entre esa ley y este proyecto?
Mientras que en la ley 106 se le solicito al propietario el 30% de su parcela para uso público. Ahora se le regalan tierras públicas al privado por un valor de entre 5 a 10 millones de dólares.
En el actual proyecto se pasa de un FOS (factor de ocupación del suelo) del 60% a uno del 80%, Se permite calcular el FOT (factor de ocupación total) sobre toda la superficie de la parcela y se aumenta el FOT básico de 2,5 a 3. Todas normas excepcionales. En la ley 106 no se dieron prerrogativas en el cálculo del FOS y FOT.
 Ni las contrapartidas,  ni las obras (construcción de un edificio público y de retardadores pluviales a cargo de la empresa) ni los completos estudios que se marcan en la Ley 106 están presentes en este proyecto que solo está lleno de indefiniciones, falta de información y es un verdadero salto al vacío.
 Mientras que en el artículo 4 de la ley 106 se dice:” Artículo 4º.- Los propietarios de la parcela descripta en el Artículo 2º deberán ceder a la Ciudad una superficie no menor al treinta por ciento (30%) de la misma para destinarla a usos públicos; al menos el cincuenta y cinco por ciento (55%) de esa superficie deberá destinarse a la generación de espacios verdes parquizados. En el resto de la parcela se deberá destinar una superficie de suelo absorbente de dos mil metros cuadrados ( 2.000 m2 ). La superficie a ceder no será tenida en cuenta a los efectos del cómputo del Factor de Ocupación Total – FOT ni del Factor de Ocupación del Suelo -FOS. La apertura de calles públicas y corredores viales privados deberán cumplir con lo establecido en el artículo 3. l . 3 del Código de Planeamiento Urbano.”
En el actual proyecto se dice:”Artículo 6°.- Establézcase un cargo a abonar por el titular del inmueble ubicado en el Polígono A-B-H-EF-G-A correspondiente a la Fracción .1 de la Manzana 39B, de la Circunscripción 5, Sección 57, consistente en el pago de hasta la suma de pesos equivalente a DÓLARES ESTADOUNIDENSES UN MILLÓN (U$S 1.000.000), para ser destinada exclusivamente a las obras de apertura de la calle Bogotá, a ejecutarse por el Poder Ejecutivo en la adyacencia de la Fracción J y sin afectar esta última” O sea en tierras fiscales. Por lo cual la Ciudad le está regalando una cantidad indefinida de tierra a la empresa para la realización de una calle de uso exclusivo para ella. De 3750 a 9000m2 dependiendo del ancho de la calle, De 5 a 10 millones de dólares en tierras.
Asimismo el artículo 8 de la ley 106 norma:” Artículo 8º.- La eventual aplicación del artículo 2.2.2 del Código de Planeamiento Urbano, no dará lugar a aumento alguno ni del Factor de Ocupación Total-FOT, ni cambios del Factor de Ocupación del Suelo-FOS” No hay ningún regalo al privado. Como si ocurre en el actual proyecto
Por otra parte el artículo 5 de la ley 106 dice:” Artículo 5º.- Los propietarios mencionados estarán obligados a construir por su exclusiva cuenta y cargo, en un plazo máximo de dos (2) años, un edificio público cumpliendo con las siguientes pautas:
1.                            Localización en un radio de mil (1.000) metros desde los límites de la U 35, Barrio Mitre; y
2.                            Inversión total de pesos setecientos cincuenta mil (750.000), según planos y especificaciones técnicas que establezca la Ciudad. A tal efecto, suscribirán un convenio con el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que fijará las modalidades complementarias y las sanciones en caso de incumplimiento.”
 Y el articulo 12 agrega:” Artículo 12.- Cualquier proyecto de obra a realizarse en la Fracción A, Manzana 12a, Sección 43, Circunscripción 16, deberá contar con un sistema retardador de líquidos pluviales.”
En su clausula transitoria la ley 106 marca lo obligatoriedad antes de la sanción de la ley de análisis de:
 Efectos de las obras sobre las redes de infraestructura referente al aprovisionamiento y desagües e impacto a escala urbana y local y cotas de inundación.”
“Volumetría, balance de superficies y su relación con el espacio público a ceder, y la localización y características del mismo.
Determinación del área del proyecto, alcance de los efectos de la actividad en   escala urbana y local.
Situación vial del transporte y tránsito de carga, público de pasajeros y particular, con frecuencia y horas pico.
Actividades económicas: comercios minoristas y mayoristas, servicios, garages, playas de estacionamiento (localización, oferta y envergadura) y análisis de los mismos y sus alteraciones.
Estado del ambiente: nivel de ruido, emanaciones y olores, composición del aire, según indicadores de la normativa vigente.
Movimiento estimado de peatones según frecuencia y origen.
Volumen de residuos.
Instalaciones generadoras de ruido, vibraciones, emanaciones o variaciones de temperatura, estableciendo parámetros comparativos y descripción de las medidas previstas para reducir, eliminar o mitigar los posibles efectos adversos.”
El actual proyecto no tiene ninguna de estas previsiones Es un cheque en blanco legislativo que favorece enormemente a un privado y va en contra de las necesidades de los vecinos y del patrimonio de la Ciudad.
 4)   Su presentación legislativa es incorrecta.
Esta armado bajo las características de un “Plan de Detalle” y debería ser presentado como un “Convenio Urbanístico”. Es una clara maniobra para hacer entrar por la ventana lo que no pueden hacer entrar por la puerta, favoreciendo enormemente a un privado. E intentar lograr la modificación del Código de Planeamiento Urbano sin cumplir con lo normado. Especialmente el estudio de Impacto Ambiental.
Esto es lo que exigimos. Solo lo que marca la Ley 449 art 8.4.3.6:
1)     Una propuesta de desarrollo. (¿Que van a hacer? Planos. Precisiones de ingeniería y desarrollo arquitectónico).
2)     Estudio de Impacto Ambiental. (Desarrollado por una universidad pública).
3)     Ajuste a las previsiones del Plan Urbano.
4)     Consultas a entidades vecinales, profesionales y académicas. (Variado y plural. Con participación de la Comuna 6).
5)     Audiencia Pública referida al tema objeto del convenio. (con difusión masiva).
6)     Informe aconsejando la suscripción o el rechazo del convenio.
 ¿Cuáles son las diferencias?
Plan de detalle Ley  449 art 9.1.2.2, debe tener los siguientes rasgos:
–       Ser un “grupo de personas” “titulares de dominio de parcelas de una misma manzana cuyas superficies sumadas alcancen 5.000m2”.
–       El Poder Ejecutivo es quién debe “elaborar las normas especiales que, partiendo de la propuesta vecinal, garanticen su coherencia con las políticas y estrategias generales para la Ciudad”, pudiendo proponer un cambio de tejido y/o usos hasta declarar al sector como área de urbanización especial.
–       para iniciar la solicitud, el grupo interesado deberá adjuntar constancia de la opinión del resto de los propietarios de la manzana, certificada por la Autoridad de Aplicación correspondiente.
No corresponde encuadrar al pedido como Plan de Detalle
Ya que se trata de:
–       una sola parcela de dominio de un solo propietario,
–       no se constituye un grupo de personas titulares de dominio de parcelas de una misma manzana,
–       no hay constancia de la opinión del resto de los propietarios de la manzana, (ya que no existen).
En cambio el Código de Planeamiento establece para los propietarios singulares de 2500m2 o mas el Convenio Urbanístico:
“8.4.3.6 Procedimiento La tramitación de estos Convenios Urbanísticos Generales se ajustará al siguiente procedimiento: El interesado presentará una propuesta de desarrollo y minuta de convenio acompañada de un Estudio de Impacto Ambiental. La Secretaría evaluará la propuesta dentro del plazo máximo de treinta días, verificando su ajuste a las previsiones del Plan Urbano Ambiental y realizará las consultas a entidades vecinales, profesionales y académicas que considere pertinente, luego de los cuales deberá expedirse impulsando el procedimiento o rechazando la propuesta formulando las observaciones pertinentes. Una vez considerada viable la propuesta la Secretaría convocará a una Audiencia Pública referida al tema objeto del convenio. Agotadas las instancias precedentes, la Secretaría producirá un informe aconsejando la suscripción o el rechazo del convenio. Acto seguido, el P. E. decidirá sobre la realización o no del convenio; en caso afirmativo enviará luego dicho convenio a la Legislatura para su tratamiento.”
Asimismo el proyecto presentado por el ejecutivo presenta diferencias importantes con otras fuentes de información oficiales. En el mapa interactivo de la Ciudad la superficie de la parcela con sede en Olegario de Andrade  387 tiene 24.855m2. 900m2 más que los marcados en el proyecto de Ley. Asimismo el plano que acompaña el proyecto marca como su límite norte a un sector UF que según las planchetas oficiales de la Ciudad es en distrito U43. Por último el proyecto no incluye la obligatoriedad de su doble lectura. Artículos 89 y 90 de la Constitución.