CABA: Convenios urbanísticos (excepciones) para negocios inmobiliarios con nombre y apellido

La Legislatura porteña votó (vendió) 11 convenios urbanísticos (excepciones) para negocios inmobiliarios con nombre y apellido. El Proyecto de Ley N° 2195-J-21, que autoriza los 15 convenios, se aprobó en primera lectura con 33 votos positivos, 18 votos negativos y 5 abstenciones. De la lista de 15 convenios que tenía el proyecto se votaron finalmente sólo once (11). Por Abog. Jonatan Baldiviezo, Arq. Liana Battino e Ing. María Eva Koutsovitis – Observatorio Derecho a la Ciudad.

Al día siguiente del triunfo electoral de Juntos por el Cambio en las PASO, el 13 de septiembre, Rodríguez Larreta, Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, remitió a la Legislatura porteña 16 convenios urbanísticos para su aprobación (Proyectos de Ley N° 2194-J-21 y N° 2195-J-21).

En 15 días, la Legislatura trató los 16 convenios en las comisiones y los despachó. En la sesión del 30 de septiembre aprobó 11 de estos convenios y reservó en secretaría el proyecto que tenía por objeto el convenio que autorizaba una torre de 23 pisos al lado de la Iglesia Santa Catalina, que es monumento histórico nacional.

El Proyecto de Ley N° 2195-J-21, que autoriza los 15 convenios, se aprobó en primera lectura con 33 votos positivos, 18 votos negativos y 5 abstenciones. De la lista de 15 convenios que tenía el proyecto se votaron finalmente sólo once (11). Los cuatro que sacaron de la lista, tres (3) se encontraban en el sur de la ciudad.

Listado de Convenios Urbanísticos

Aprobados
1. MARIO MANSO S.A - Amenábar 1501
2. PMJ FIDUCIARIA SAS - Campichuelo 644
3. PROYECTO 43 S.A. - Lafinur 3126
4. LIVNOT S.A - Av. Diaz Vélez 5476
5. ALFREDO JOAQUÍN LARGUIA - San Juan 2502
6. MARTESBOYS S.A - Av. Corrientes N°5761
7. 11DS 1500 S.A - 11 de septiembre de 1888 N°1535
8. MANAGEMENT LIBERTADOR SA - Av. Del Libertador Nros.5723/5747
9. ARCOS 1865 S.A. - Arcos N°1865
10. JAVIER IGNACIO PELACH - Avenida Corrientes 3402
11. INSTRUMENTOS MUSICALES S.A - Arcos 3631

No aprobados
12. Jaime Gabriel Facundo SAIAG - Av. Álvarez Thomas 401
13. GRUPO AZOPARDO S.A., - Azopardo 863
14. MAROSMAR S.A - Pinzón 1254
15. MARBY S.A. - Virrey Liniers 2301

Los 16 convenios presentados representan aproximadamente 200.000 m2 de edificación y 36 millones de dólares en contraprestaciones, casi todas monetarias. Con la aprobación de los 11 convenios se estaría recaudando alrededor de 30 millones de dólares.

Las modificaciones normativas inciden principalmente en el aumento de altura y capacidad constructiva respecto del Código urbanístico, con edificios de perímetro libre que van desde los 50m hasta los 85 m de altura.

A excepción de un solo convenio, cuyo objeto es la ampliación de una clínica médica, los restantes proponen usos mixtos de vivienda, comerciales y de oficinas. Ninguno aporta viviendas asequibles, que sería uno de los factores positivos de evaluación según la convocatoria.

En relación a la localización de estas torres, la resolución 119/SECDU/2021 que lanzó La convocatoria a “Proyectos Urbanos Innovadores” había dividido en 4 zonas la ciudad y establecido como zona prioritaria a desarrollar el Sur. Sin embargo, de los convenios presentados, solo dos, el de San Telmo y el de Parque Patricios, se encuentran en Zonas Prioritarias. Otros 8 están ubicados en las zonas con mayor densidad poblacional y constructiva.

Los convenios urbanísticos son excepciones a la planificación de la ciudad, específicamente, al Código Urbanístico. Están autorizados, siempre y cuando, estén orientados a mejorar la calidad de vida o el ambiente urbano.

No es esa la idea que alienta estos 11 convenios urbanísticos. La mayoría de estos convenios ofrecen como compensación, no una mejora ambiental o en la planificación, sino dinero, una compensación económica. Son leyes que aprueban excepciones inmobiliarias, a medida de empresarios con nombre y apellido, con el objetivo de favorecer los negocios inmobiliarios. Literalmente, sectores inmobiliarios están comprando leyes de excepción en la Legislatura, es decir, privilegios.

En el año 2018, el GCBA impulsó el debate del Código Urbanístico, que terminó aprobándose, con la promesa de que era el camino para que desaparecieran las “torres sorpresa” de la ciudad que surgían de “interpretaciones” que realizaban organismos del propio GCBA. Claramente, no era necesario que el Poder Ejecutivo impulsara un nuevo código para que el mismo dejara de realizar interpretaciones, ajenas al texto de la ley, habilitando torres por toda la ciudad.

Este argumento no genuino quedó ahora en evidencia porque estos 11 convenios urbanísticos implican la autorización de torres en distintos barrios de la ciudad donde no se podrían construir y que de forma “sorpresiva” aparecerán en la trama urbana.

A estos 11 convenios urbanísticos hay que agregar 5 convenios aprobados desde el inicio de la pandemia hasta el presente, por ejemplo, el estadio de fútbol para megaeventos en Boedo, el nuevo Puerto Madero en la Costanera Sur impulsado por IRSA, las torres en los predios de la ex Sastrería Militar, en la manzana IQ de Puerto Madero, etc.).

Desde la aprobación del Código Urbanístico sólo se agregó un ámbito más para las excepciones urbanísticas. A la Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR) y la Subsecretaría de Registros, Interpretación y Catastro (SSREGIC), que continúan realizando interpretaciones desde el Ejecutivo más parecidas a modificaciones del código urbanístico, se suma el ámbito legislativo.

Los Convenios Urbanísticos se están utilizando como herramientas de generación de ingresos para la Ciudad en vez de constituir herramientas para una buena planificación. Se aprueban bajo una lógica meramente recaudadora. El GCBA quiere llegar a obtener 200 millones de dólares con las decenas de convenios urbanísticos que pretende aprobar este año. Se presentaron 114 propuestas de convenios por parte de las desarrolladoras. Hay alrededor de 40 convenios en marcha y para la firma. Estos 11 primeros convenios aprobados serían el primer gran paquete.

La sanción definitiva será en diciembre, después de las elecciones generales de noviembre. A fin de año, Larreta también enviará un segundo paquete de convenios urbanísticos que serán aún más gravosos para la planificación y el ambiente urbano que esta primera tanda.

La Legislatura una vez más demuestra que su prioridad es garantizar que proliferen los negocios inmobiliarios bajo el velo de la pandemia, las elecciones y las crisis del país. Recordemos que la Legislatura en pandemia trató principalmente la aprobación de convenios urbanísticos, los mega proyectos inmobiliarios de Costa Salguero en la Costanera Norte y de Costa Urbana en la Costanera Sur, la venta de tierras públicas, la aprobación de otro paraíso fiscal como el Distrito Vino, la modificación del Código Urbanístico y del Código de Edificación para estimular la especulación inmobiliaria, etc.

En la mayoría de estos convenios se autoriza la construcción de torres, que van desde los 54 m a los 85 m de altura, con la excusa de que existen previamente edificios en la manzana de gran altura. Justamente los nuevos códigos fueron armonizando las alturas hacia abajo frente al colapso de los servicios públicos en los barrios. Estos convenios significan volver a los tiempos en que las alturas estaban prácticamente desreguladas o cuando se autorizaron edificios de gran altura como excepción. Estamos en presencia de excepciones que se apoyan en otras excepciones. La planificación entendida como la acumulación de excepciones.

La Ciudad de Buenos Aires está sufriendo la fragmentación de su planificación a través de la acumulación de excepciones. Carecemos de un Código Ambiental y de un Plan Urbano Ambiental actualizado y, además, el Código Urbanístico no se respeta porque cada negocio inmobiliario que se impulsa y que no se adecúa a sus parámetros urbanísticos genera la modificación ad hoc de sus normas en la Legislatura.

En ninguna etapa de la discusión de estos convenios urbanísticos se convocó a la ciudadanía. Tampoco se realizaron las evaluaciones de impacto ambiental correspondientes a cada uno de ellos como lo exigen la Constitución de la Ciudad, el Plan Urbano Ambiental y la democracia participativa y ambiental reconocidas en el Acuerdo de Escazú. En la Legislatura porteña, los convenios urbanísticos no pueden ser modificados. Se discute su aprobación o su rechazo. Esto elimina toda instancia de debate real.

La construcción por encima del límite previsto por el Código Urbanístico, ya de por sí demasiado permisivo, va a agravar la presión sobre las infraestructuras y los servicios públicos, y a agudizar la carencia de espacios verdes públicos. No está garantizado que el valor recaudado en contraprestaciones se use a favor de un desarrollo más equitativo y sustentable de la ciudad porque será destinado para negocios en el área central. No compensa la aprobación de emprendimientos que desvirtúan la planificación de la ciudad con impactos negativos para la mayoría.

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